Tingkat Kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi adalah istilah lain untuk tingkat pengembalian yang diharapkan dari investasi di bidang real estat komersial, istilah ini hanyalah rasio dari tingkat pengembalian investasi aktual yang dilakukan pada proyek real estat komersial.

Apa itu Tingkat Kapitalisasi?

Ini adalah rasio pendapatan operasional bersih dan nilai pasar aset dan biasanya digunakan dalam industri real estat.

  • Tingkat Kapitalisasi sering digunakan dalam industri real estat komersial. Ini dapat digunakan untuk membandingkan pengembalian dari properti potensial untuk akuisisi.
  • Satu properti yang memperoleh tingkat lebih tinggi akan dianggap sebagai investasi yang lebih baik daripada properti lain mengingat kondisi lain yang mirip dengan lokasi bangunan, dll. Dengan demikian, ini memungkinkan perbandingan yang cepat dari potensi penghasilan dari properti investasi dan dapat membantu untuk memilih peluang investasi terbaik.
  • Ini dapat memberikan semacam indikasi tren harga real estat. Jika tarifnya menyusut, itu mungkin berarti bahwa nilai properti meningkat, dan dengan demikian pasar real estat secara keseluruhan memanas.

Rumus Tingkat Kapitalisasi

Di bawah ini adalah rumus yang digunakan untuk perhitungan tersebut

  • Pendapatan Operasional Bersih dari properti sewaan adalah sewa dikurangi biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaannya.
  • Ini juga dapat dianggap sebagai laba atas investasi yang akan diterima investor setiap tahun atas pembelian properti real estat.

Contoh Tingkat Kapitalisasi

Contoh 1

Misalkan sebuah gedung perkantoran yang memberikan pendapatan operasional bersih sebesar $ 10.000.000 bernilai $ 75.000.000. Dengan menggunakan rumus cap rate di atas, maka kita dapat menghitung tingkat kapitalisasi bangunan tersebut:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Jadi, jika bangunan tersebut dijual seharga $ 75 Jt, dapat juga dikatakan bahwa bangunan tersebut dijual dengan tingkat kapitalisasi 13,33%.

Contoh 2

Misalkan, properti sewaan mendapatkan penghasilan kotor $ 1.000 setiap bulan. Pemilik berkewajiban untuk membayar setiap tahun $ 700 untuk pengelolaan dan pemeliharaan properti, $ 500 untuk pajak properti, $ 250 untuk asuransi. Dia membeli properti itu seharga $ 80.000.

Dalam hal ini, kami memiliki pendapatan kotor dan biaya yang dikeluarkan oleh pemiliknya. Jadi, kami akan menghitung pendapatan operasional bersih dari properti:

  • NOI = Pendapatan Kotor - manajemen properti - pajak properti - asuransi
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
  • Sekarang, Perhitungan Tingkat Kapitalisasi = NOI / Harga Properti = $ 10.550 / $ 80.000 = 13,18%

Apakah Tingkat Kapitalisasi Tinggi Selalu Lebih Baik?

  • Tingkat kapitalisasi dapat menjadi perkiraan yang baik untuk membandingkan properti investasi yang berbeda. Tetapi tingkat yang lebih tinggi biasanya tidak berarti peluang investasi yang lebih baik. Tingkat kapitalisasi penting, tetapi investor perlu melihat parameter lain juga.
  • Ini dapat dianggap sebagai ukuran risiko investasi. Biasanya, tarif rendah menyiratkan risiko rendah, dan tarif yang lebih tinggi menyiratkan risiko yang lebih tinggi.

Kerugian dari Tingkat Kapitalisasi

  • Ini hanya dapat digunakan jika pendapatan operasional bersih konstan atau tidak banyak berfluktuasi. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, penilaiannya akan mirip dengan metode arus kas diskonto. Namun, jika arus kas kompleks dan tidak teratur dengan banyak variasi, metode arus kas diskonto penuh harus digunakan untuk mendapatkan penilaian yang kredibel dan andal.
  • Tingkat Kapitalisasi dapat memperhitungkan berbagai faktor, tetapi tidak mencerminkan risiko di masa depan. Ini mengasumsikan pendapatan berkelanjutan dari properti real estat, tetapi tidak ada jaminan yang dapat dibuat untuk asumsi seperti itu. Uang sewa mungkin akan naik atau turun. Nilai properti dapat berubah karena keadaan eksternal yang tidak dapat dikendalikan oleh investor. Beban seperti biaya pemeliharaan mungkin timbul. Dengan demikian, tingkat kapitalisasi tidak menawarkan panduan atau prediksi apa pun tentang risiko di masa depan.

Kesimpulan

Tingkat Kapitalisasi adalah metrik komparatif yang paling berguna untuk membandingkan properti yang serupa, yaitu properti di lokasi yang mirip, kelas aset yang mirip, dan usia yang serupa. Metrik ini masih banyak digunakan untuk penilaian real estat komersial dan multi-aset. Investor real estat menggunakannya sebagai alat untuk menilai investasi mereka dan membuat keputusan yang tepat. Namun, investor sebaiknya tidak mempertimbangkan tingkat kapitalisasi sebagai metrik masuk ke dalam tetapi juga mempertimbangkan berbagai faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai aset. Ini adalah metrik yang penting tetapi bukan ukuran yang lengkap.