Efek Beragun Aset (RMBS, CMBS, CDO)

Efek Beragun Aset 

Pasca krisis keuangan global tahun 2008, ada desas-desus besar tentang beberapa sekuritas keuangan canggih yang dikenal sebagai CDO, CMBS, & RMBS dan bagaimana mereka memainkan peran besar dalam membangun krisis. Sekuritas ini dikenal sebagai Sekuritas Beragun Aset (ABS), istilah umum yang digunakan untuk merujuk pada sejenis sekuritas yang nilainya berasal dari kumpulan aset yang bisa berupa obligasi, pinjaman rumah, pinjaman mobil, atau bahkan pembayaran kartu kredit.

Pada artikel ini, kita melihat sekuritas Beragun Aset dan jenisnya secara rinci.

    Mengapa Efek Beragun Aset?

    Pembentukan ABS memberikan peluang bagi investor institusional besar untuk berinvestasi dalam kelas aset dengan imbal hasil lebih tinggi tanpa mengambil banyak risiko tambahan, dan pada saat yang sama membantu pemberi pinjaman dalam meningkatkan modal tanpa mengakses pasar primer. Hal ini juga memungkinkan bank untuk menghapus pinjaman dari pembukuan mereka karena risiko kredit untuk pinjaman tersebut dialihkan ke investor.

    Proses penyatuan aset keuangan agar dapat dijual kepada investor nantinya disebut Sekuritisasi  (kita akan melihat lebih dalam prosesnya di bagian selanjutnya menggunakan contoh), yang biasanya dilakukan oleh Bank Investasi. Dalam prosesnya, pemberi pinjaman menjual portofolio pinjamannya ke Bank Investasi, yang kemudian mengemas kembali pinjaman ini sebagai Keamanan Beragun Hipotek (MBS) dan kemudian menjualnya ke investor lain setelah menyimpan sejumlah komisi untuk diri mereka sendiri.

    Jenis Efek Beragun Aset

    Jenis ABS yang berbeda adalah:

    • RMBS (Sekuritas Beragun Hipotek Residensial),
    • CMBS (Efek Beragun Hipotek Komersial) dan
    • CDO (Collateralized Debt Obligations).

    Ada beberapa tumpang tindih dalam instrumen ini karena prinsip dasar sekuritisasi secara umum tetap sama sementara aset yang mendasarinya mungkin berbeda.

    Mari kita lihat berbagai jenis Efek Beragun Aset:

    RMBS (Sekuritas Beragun Hipotek Residensial)

    • RMBS adalah jenis sekuritas hutang berbasis hipotek di mana arus kas berasal dari hipotek perumahan.
    • Sekuritas ini dapat berisi semua dari satu jenis hipotek atau campuran dari jenis yang berbeda seperti hipotek prime (pinjaman berkualitas tinggi dan layak kredit tinggi) dan subprime (Pinjaman dengan peringkat kredit lebih rendah dan suku bunga lebih tinggi) hipotek.
    • Tidak seperti hipotek komersial, selain risiko gagal bayar pinjaman , hipotek perumahan juga menimbulkan risiko pembayaran di muka (Karena biaya pembayaran di muka untuk hipotek perumahan sangat rendah atau nol) dari pinjaman dari sudut pandang pemberi pinjaman yang berdampak pada arus kas masa depan yang diharapkan.
    • Karena RMBS terdiri dari sejumlah besar pinjaman rumah hipotek kecil yang didukung oleh rumah sebagai jaminan, risiko gagal bayar yang terkait dengannya cukup rendah (Kemungkinan sejumlah besar peminjam yang gagal membayar cicilan mereka pada saat yang sama sangat rendah ).
    • Ini membantu mereka mendapatkan peringkat kredit yang lebih tinggi dibandingkan dengan aset yang mendasarinya.
    • Investor institusi, termasuk perusahaan asuransi, secara historis menjadi investor penting di RMBS, sebagian karena arus kas jangka panjang yang mereka sediakan.
    • RMBS dapat diterbitkan oleh lembaga yang didukung federal seperti Fannie Mae dan Freddie Mac serta lembaga swasta seperti bank.

    Struktur RMBS

    Mari kita lihat struktur RMBS dan bagaimana mereka dibuat:

    1. Bayangkan sebuah bank yang memberikan hipotek rumah dan telah meminjamkan total pinjaman senilai $ 1 miliar yang didistribusikan di antara ribuan peminjam. Bank akan menerima pembayaran kembali dari pinjaman ini setelah 5-20 tahun tergantung pada jangka waktu pinjaman yang belum dilunasi.
    2. Sekarang untuk meminjamkan lebih banyak pinjaman, bank akan membutuhkan lebih banyak modal yang dapat diperoleh dengan beberapa cara termasuk penerbitan obligasi aman / tanpa jaminan atau penerbitan ekuitas. Cara lain bank dapat meningkatkan modal adalah dengan menjual portofolio pinjaman atau sebagiannya ke agen sekuritisasi seperti Federal National Mortgage Association (FNMA), yang biasa dikenal sebagai Fannie Mae. Karena persyaratannya yang ketat, pinjaman yang dibeli oleh Fannie Mae harus memenuhi standar yang tinggi (Berbeda dengan RMBS non-agensi yang diterbitkan oleh lembaga swasta yang sangat mirip dengan CDO).
    3. Sekarang Fannie Mae mengumpulkan pinjaman ini berdasarkan tenor mereka dan mengemasnya kembali sebagai RMBS. Karena RMBS ini dijamin oleh Fannie Mae (Yang merupakan lembaga yang didukung Pemerintah), mereka diberi peringkat kredit AAA dan AA yang tinggi. Karena peringkat yang tinggi dari sekuritas ini, investor yang menghindari risiko seperti perusahaan asuransi besar dan dana pensiun adalah investor utama dalam sekuritas tersebut.

    Kami akan melihat contoh untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang RMBS:

    Contoh RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities)

    Katakanlah sebuah bank memiliki 1000 pinjaman residensial senilai $ 1 juta masing-masing dengan jangka waktu 10 tahun, sehingga total portofolio pinjaman bank adalah $ 1 miliar. Untuk memudahkan pemahaman, kami akan mengasumsikan tingkat bunga atas semua pinjaman ini sama yaitu 10% dan arus kasnya mirip dengan obligasi di mana peminjam melakukan pembayaran bunga tahunan setiap tahun dan membayar jumlah pokok di akhir. .

    • Fannie Mae membeli pinjaman dari bank sebesar $ 1 miliar (bank mungkin akan mengenakan biaya tambahan).
    • arus kas tahunan dari pinjaman akan menjadi 10% * 1 miliar = $ 100 juta
    • arus kas di tahun ke-10 = $ 1,1 miliar
    • dengan asumsi Fannie Mae menjual 1.000 unit RMBS kepada investor masing-masing senilai $ 1 juta
    • Setelah memasukkan biaya 2% yang dikenakan oleh Fannie Mae untuk mengambil risiko kredit, hasil bagi investor akan menjadi 8%.

    Meskipun imbal hasil tampaknya tidak terlalu tinggi, mengingat peringkat kredit tinggi dan imbal hasil yang diberikan oleh sekuritas investasi dengan peringkat kredit serupa menjadi 1-2% lebih rendah. Itu menjadikannya pilihan investasi yang sangat menarik bagi investor berisiko rendah seperti perusahaan asuransi dan dana pensiun.

    Risiko yang terkait dengan RMBS mulai berlaku ketika peminjam mulai gagal membayar hipotek mereka. Sejumlah kecil gagal bayar, katakanlah 10 dari 1000 tidak akan membuat banyak perbedaan dari sudut pandang investor, tetapi ketika sejumlah besar peminjam gagal bayar pada saat yang sama itu menjadi masalah bagi investor karena imbal hasil yang dihasilkan terpengaruh secara signifikan .

    CMBS (Efek Beragun Hipotek Komersial)

    • Sekuritas Beragun Hipotek Komersial adalah jenis keamanan berbasis hipotek yang didukung oleh pinjaman real estat komersial daripada real estat residensial.
    • Pinjaman real estat komersial ini diberikan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan, yang dapat dipinjamkan untuk properti seperti kompleks apartemen, pabrik, hotel, gudang, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan.
    • Mirip dengan RMBS, CMBS dibuat ketika pemberi pinjaman mengambil sekelompok pinjaman yang belum dibayar dalam pembukuannya, menggabungkannya, dan kemudian menjualnya dalam bentuk sekuritisasi sebagai jaminan berbasis hipotek serupa dengan obligasi dalam hal arus kasnya.
    • CMBS biasanya merupakan sekuritas yang lebih kompleks karena sifat aset pinjaman properti yang mendasarinya. Tidak seperti hipotek perumahan, di mana risiko pembayaran di muka biasanya cukup tinggi, dalam kasus hipotek komersial, hal ini tidak terjadi . Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa hipotek komersial biasanya berisi provisi lockout dan denda pembayaran di muka yang signifikan , sehingga pada dasarnya menjadikannya pinjaman berjangka tetap.
    • Masalah CMBS biasanya disusun menjadi beberapa tahap berdasarkan risiko arus kas.
    • Tranche dibuat sedemikian rupa sehingga tranche senior akan menanggung risiko yang lebih rendah karena mereka memegang hak pertama atas arus kas (pembayaran bunga) yang dihasilkan; dengan demikian diberikan peringkat kredit yang lebih tinggi dan memberikan hasil yang lebih rendah.
    • Sedangkan junior tranche yang menanggung risiko lebih tinggi menghasilkan arus kas dari pembayaran bunga dan pokok; dengan demikian diberi peringkat kredit yang lebih rendah dan memberikan hasil yang lebih tinggi.

    Struktur CMBS

    Mari kita lihat struktur CMBS dan bagaimana mereka dibuat:

    1. Misalnya bank yang memberikan hipotek komersial untuk properti seperti kompleks apartemen, pabrik, hotel, gudang, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. dan telah meminjamkan sejumlah uang untuk berbagai jangka waktu di berbagai peminjam untuk tujuan komersial.
    2. Sekarang bank akan menjual portofolio pinjaman hipotek komersialnya ke agen sekuritisasi seperti Fannie Mae (seperti yang kita lihat dengan RMBS), yang kemudian menggabungkan pinjaman ini ke dalam kumpulan dan kemudian membuat serangkaian obligasi dari ini yang disebut sebagai berbagai tahapan.
    3. Tranche ini dibuat berdasarkan kualitas pinjaman dan risiko yang terkait dengannya. Senior tranches akan memiliki prioritas pembayaran tertinggi, akan didukung oleh pinjaman berkualitas tinggi dengan durasi yang lebih pendek (Karena risiko yang terkait lebih rendah), dan akan memiliki hasil yang lebih rendah. Sementara tahap junior akan memiliki prioritas pembayaran yang lebih rendah, mereka akan didukung oleh pinjaman jangka panjang dan akan memiliki hasil yang lebih tinggi.
    4. Tranches ini kemudian dinilai oleh lembaga pemeringkat dan peringkat yang ditetapkan. Senior tranches akan memiliki peringkat kredit yang lebih tinggi yang termasuk dalam kategori Investment grade (peringkat di atas BBB-), sedangkan junior tranches dengan peringkat yang lebih rendah akan termasuk dalam kategori High yield (BB + dan di bawahnya).
    5. Hal ini memberikan fleksibilitas kepada investor untuk memilih jenis keamanan CMBS berdasarkan profil risikonya. Investor institusional besar dengan profil berisiko rendah akan lebih memilih untuk berinvestasi di tahap paling senior (berperingkat AA & AAA) sementara investor berisiko seperti hedge fund dan perusahaan perdagangan mungkin lebih memilih obligasi dengan peringkat lebih rendah karena pengembalian yang lebih tinggi.

    CDO (Kewajiban Hutang yang Dijaminkan)

    • Kewajiban Hutang yang Dijaminkan adalah suatu bentuk Jaminan Beragun Aset terstruktur di mana aset pendapatan tetap individu (dapat berkisar dari hipotek perumahan dan hutang perusahaan hingga pembayaran kartu kredit) dikumpulkan dan dikemas kembali ke dalam tahapan terpisah (seperti yang kita lihat dengan CMBS) berdasarkan risiko aset pendapatan tetap yang mendasarinya dan kemudian dijual ke pasar sekunder.
    • Profil risiko dari berbagai tahapan yang diukir dari kumpulan aset pendapatan tetap yang sama dapat sangat bervariasi.

    • Tranches diberikan peringkat kredit oleh lembaga pemeringkat berdasarkan risiko yang mereka bawa.
    • Senior tranche diberi peringkat tertinggi AAA karena memiliki risiko terendah meskipun dengan hasil yang lebih rendah. Tahap menengah dengan tingkat risiko sedang antara AA ke BB dikenal sebagai tahap Mezanin.
    • Tranche terbawah yang memiliki peringkat terendah (dalam bahasa keuangan, peringkat Junk) atau tidak memiliki peringkat disebut sebagai Equity tranche dan membawa risiko tertinggi serta hasil yang diharapkan lebih tinggi.
    • Jika pinjaman di kumpulan mulai gagal bayar, tahap ekuitas akan menjadi yang pertama menerima kerugian sementara tahap senior mungkin tetap tidak terpengaruh.
    • Aspek yang menarik dari CDO adalah bahwa mereka dapat dibuat dari aset pendapatan tetap apa pun yang bahkan dapat berupa CDO lain.
    • Misalnya, dimungkinkan untuk membuat CDO baru dengan menggabungkan subprime mortgages atau equity tranches dari banyak CDO lain (yang pada dasarnya adalah junk-rated) dan kemudian membuat tranche senior dari CDO ini yang akan memiliki peringkat yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan aset yang mendasarinya (Proses sebenarnya jauh lebih rumit tetapi ide dasarnya tetap sama).
    • Ini adalah praktik umum selama tahun-tahun sebelum krisis keuangan dan memiliki peran utama dalam penciptaan gelembung aset.
    • Hipotek subprime menjadi bahan bakar untuk pembuatan sekuritas semacam itu dan disalurkan kepada siapa saja dan semua orang tanpa uji tuntas yang diperlukan.

    Contoh CDO

    Mari kita lihat contoh untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang CDO:

    Pertimbangkan bank yang memiliki 1000 pinjaman yang belum dibayar (termasuk perumahan dan komersial) masing-masing senilai $ 1 juta dengan jangka waktu 10 tahun, sehingga total portofolio pinjaman bank adalah $ 1 miliar. Untuk memudahkan pemahaman, kami akan mengasumsikan tingkat bunga atas semua pinjaman ini sama yaitu 10% dan arus kasnya mirip dengan obligasi di mana peminjam melakukan pembayaran bunga tahunan setiap tahun dan membayar jumlah pokok di akhir. .

    • Bank investasi membeli pinjaman dari bank sebesar $ 1 miliar (bank mungkin mengenakan biaya tambahan).
    • arus kas tahunan dari pinjaman akan menjadi 10% x 1 miliar = $ 100 juta
    • arus kas di tahun ke-10 = $ 1,1 miliar
    • Sekarang, dengan asumsi bank investasi mengumpulkan aset pinjaman ini dan mengemasnya kembali menjadi 3 tahap: 300.000 unit senior; 400.000 unit bagian mezanin dan 300.000 unit bagian ekuitas masing-masing senilai $ 1000.

    Juga untuk kemudahan penghitungan misalnya, kami akan berasumsi bahwa bank investasi akan memasukkan biaya komisi mereka dalam biaya

    • Karena risiko untuk Senior tranche paling rendah, katakanlah kupon yang didapat untuk mereka adalah $ 70 per unit. Menghasilkan hasil 7% untuk mereka
    • Untuk tahap Mezanin, mengingat jumlah kupon yang didapat adalah $ 90 per unit, memberi mereka hasil 9%
    • Sekarang untuk bagian Ekuitas, jumlah kupon akan menjadi jumlah yang tersisa setelah melunasi Senior dan Mezanin.
    • Jadi, total pembayaran ke Senior tranche = $ 70 x 300.000 = $ 21 juta
    • total pembayaran ke tahap Mezanin = $ 90 x 400.000 = $ 36 juta
    • Jadi, jumlah yang tersisa untuk bagian Ekuitas akan menjadi $ 100 juta - ($ 21 juta + $ 36 juta) = $ 43 juta
    • Pembayaran kupon per unit menjadi = $ 43juta / 300k = $ 143,3
    • Sehingga memberikan pemegang saham ekuitas hasil 14,3%

    Itu terlihat sangat menarik dibandingkan dengan tranche lainnya! Tapi ingat, di sini kami telah mempertimbangkan bahwa semua peminjam membayar pembayaran mereka dan ada 0% default dalam pembayaran

    • Sekarang mari kita pertimbangkan kasus di mana karena jatuhnya pasar atau perlambatan ekonomi, ribuan orang kehilangan pekerjaan dan sekarang tidak dapat membayar pembayaran bunga atas pinjaman mereka.
    • Katakanlah hal ini mengakibatkan 15% peminjam gagal membayar bunga mereka
    • Jadi, alih-alih arus kas total menjadi $ 100 juta, hasilnya menjadi $ 85 juta
    • Seluruh kerugian sebesar $ 15 juta akan diambil alih oleh tahap Ekuitas, meninggalkan mereka dengan $ 28 juta. Ini akan menghasilkan kupon per unit $ 93,3 dan hasil 9,3%, hampir sama dengan tahap mezanin.

    Ini menyoroti risiko yang melekat pada tahap yang lebih rendah. Jika defaultnya adalah 40%, seluruh pembayaran kupon dari tahap Ekuitas akan dihapuskan.

    Artikel terkait turunan lainnya yang mungkin Anda sukai

    Original text

    Contribute a better translation
    • Definisi Derivatif Suku Bunga
    • Harga Obligasi
    • Apa itu Kemiringan Kurva Hasil?
    • Efek Investasi
      • <