Obligasi Hipotek

Arti Obligasi Hipotek

Obligasi hipotek mengacu pada obligasi yang diterbitkan kepada investor yang didukung oleh kumpulan hipotek yang dijamin dengan agunan properti real estat (perumahan atau komersial) dan oleh karena itu, membuat peminjam membayar serangkaian pembayaran yang telah ditentukan sebelumnya, kegagalan yang dapat menyebabkan penjualan atau penyitaan. dari aset.

Investor menerima pembayaran bulanan yang mencakup bunga serta jumlah pokok saat peminjam membayar bunga dan pembayaran kembali hutang yang meminjam uang dengan menyimpan beberapa aset real estat sebagai jaminan dan jika peminjam gagal bayar, aset tersebut dapat dijual untuk melunasi pemegang obligasi. dijamin dengan aset tersebut.

Bagaimana cara kerja obligasi hipotek?

Ketika seseorang membeli rumah dan membiayainya dengan menyimpannya sebagai hipotek, pemberi pinjaman mendapatkan kepemilikan hipotek itu sampai pinjaman itu lunas. Pemberi pinjaman termasuk bank dan perusahaan hipotek yang memberikan pinjaman atas aset real estat tersebut. Bank kemudian menggabungkan hipotek ini dan menjualnya ke bank investasi atau entitas pemerintah dengan harga diskon. Dengan cara ini bank mendapatkan uang secara instan yang semula akan mereka dapatkan selama jangka waktu pinjaman dan mereka juga berhasil mengalihkan risiko gagal bayar dari diri mereka sendiri ke bank investasi.

Bank investasi kemudian mentransfer bundel itu ke SPV (kendaraan tujuan khusus) dan menerbitkan obligasi atas pinjaman yang didukung oleh hipotek. Arus kas dari pinjaman ini dalam bentuk pembayaran bunga ditambah pokok yang diteruskan setiap bulan kepada pemegang obligasi hipotek. Proses penyatuan hipotek dan meneruskan arus kas ke hutang kepada pemegang obligasi disebut sekuritisasi. Bank investasi menyimpan bagiannya dalam komponen bunga pinjaman dan meneruskan sisa bunga ditambah komponen pokok kepada pemegang obligasi.

Jenis

Ada berbagai jenis MBS (keamanan berbasis hipotek) -

# 1 - Sekuritas Passthrough Hipotek

Di bawah jenis MBS ini, pembayaran dilakukan secara proporsional di antara pemegang obligasi saat diterima. Jika total obligasi yang diterbitkan masing-masing 1000 dari $ 1000 dan ada 10 investor yang masing-masing memiliki 100 obligasi, maka setiap investor akan menerima 1/10 dari pembayaran yang diteruskan kepada mereka. Setiap investor akan mendapatkan bagian pembayarannya sesuai dengan kepemilikan mereka. Jika ada pembayaran di muka, maka akan diteruskan ke pemegang obligasi secara proporsional. Tidak ada pemegang obligasi yang akan mendapatkan lebih atau kurang dari proporsinya dari total kepemilikan obligasi dalam hipotek tersebut. Dalam kasus gagal bayar, setiap investor akan menanggung kerugian (jika nilai aset turun di bawah nilai nominal obligasi) sesuai proporsinya dalam obligasi.

Jadi investor MPS atau pemegang obligasi menghadapi risiko pembayaran di muka dan perpanjangan yang sama dengan kepemilikan mereka.

# 2 - CMBS (Jaminan Beragun Hipotek yang Dijaminkan)

Kita telah melihat di atas bagaimana investor MPS menghadapi risiko pembayaran di muka dan kemungkinan pembayaran di muka, bagaimana setiap investor menerimanya terlepas dari apakah mereka membutuhkan atau menginginkannya pada saat itu. Banyak investor khawatir dengan pembayaran di muka dan risiko gagal bayar.

CMBS membantu mengurangi masalah ini dengan mengarahkan arus kas dari hipotek ke kelas atau lapisan berbeda yang disebut tranches sehingga setiap kelas memiliki eksposur yang berbeda terhadap kedua risiko tersebut. Setiap tahap diatur oleh seperangkat aturan yang berbeda tentang bagaimana pembayaran akan didistribusikan. Setiap tranche menerima pembayaran bunga setiap bulan tetapi jumlah pokok dan pembayaran di muka dibayar secara berurutan. CMBS disusun sedemikian rupa sehingga setiap kelas obligasi akan pensiun secara berurutan.

Jika ada 4 tranche, maka aturan untuk pokok bulanan dan pembayaran di muka untuk tranches tersebut adalah sebagai berikut -

• Tahap 1 -  Akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran di muka sampai saldo pokok nol.
• Tahap 2 - Setelah tahap 1 lunas; itu akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran di muka sampai saldo pokok nol.
• Tahap 3 - Setelah tahap 2 dilunasi; itu akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran di muka sampai saldo pokok nol.
• Tahap 4 - Setelah tahap 3 dibayar penuh, ia akan menerima jumlah pokok dan pembayaran di muka sampai saldo pokok nol.

Jadi dengan cara ini, risiko pembayaran di muka didistribusikan di antara tranche. Risiko pembayaran di muka tertinggi ada di Tahap 1, sedangkan tahap yang lebih rendah bertindak sebagai peredam kejut jika peminjam gagal bayar. Dalam contoh di atas, Tahap 4 memiliki risiko gagal bayar tertinggi dan risiko pembayaran di muka terendah karena menerima pembayaran di muka setelah tiga tahap di atas dibayar penuh dan dapat menanggung kerugian jika gagal bayar.

Contoh

Misalkan 10 orang mengambil pinjaman $ 100.000 dengan harga masing-masing 6% dengan menyimpan rumah sebagai jaminan di bank ABC dengan jumlah total hipotek $ 1.000.000. Bank kemudian akan menjual kumpulan hipotek ini sebesar bank investasi XYZ dan menggunakan uang itu untuk membuat pinjaman baru. XYZ akan menjual obligasi senilai $ 1.000.000 (1.000 obligasi masing-masing $ 1.000) dengan harga 5% yang didukung oleh hipotek ini. Bank ABC akan meneruskan bunga yang diterima ($ 5.000) ditambah komponen pembayaran di bulan pertama ke XYZ setelah menyimpan margin atau biaya. Misalkan biaya yang disimpan adalah 0,6% (0,05% bulanan) dari jumlah pinjaman, jadi jumlah yang diteruskan pada bulan pertama ke XYZ adalah $ 4500 ditambah jumlah pembayaran kembali. XYZ juga akan mempertahankan selisih 0,6% (0,05% bulanan) dari jumlah pinjaman dan meneruskan sisa bunga sebesar $ 4000 plus jumlah pembayaran bulan pertama kepada pemegang obligasi hipotek.

Dengan cara ini bank investasi dapat membeli lebih banyak hipotek dari bank melalui uang yang diterima dari penjualan obligasi dan bank juga dapat menggunakan uang yang diterima dari penjualan hipotek untuk memberikan pinjaman baru. Jika pemilik rumah gagal bayar, hipotek dapat dijual untuk melunasi investor.

Hipotek vs Obligasi Debenture

Perbedaan utama antara obligasi debenture dan mortgage bond adalah bahwa obligasi debenture tidak dijamin dan hanya didukung oleh kepercayaan penuh dan kredit dari perusahaan penerbit, sedangkan obligasi hipotek didukung oleh agunan yang dapat dijual jika peminjam gagal bayar. Oleh karena itu, suku bunga MBS lebih rendah dari obligasi debenture karena risiko yang lebih rendah.

Perbedaan lainnya terletak pada pembayaran dan frekuensi pembayaran. Obligasi hipotek dibayar setiap bulan dan termasuk bunga serta komponen pokok. Sebaliknya, obligasi debenture dibayarkan setiap tahun atau setengah tahunan yang hanya mencakup komponen bunga dan jumlah pokoknya dibayarkan pada saat jatuh tempo.

Keuntungan

• Sekuritas berbasis hipotek menawarkan pengembalian yang lebih tinggi daripada sekuritas Treasury.
• Ini menawarkan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko lebih tinggi daripada obligasi surat hutang lainnya karena dukungan aset yang digadaikan yang mengurangi risikonya.
• Mereka menyediakan diversifikasi aset karena memiliki korelasi yang rendah dengan kelas aset lainnya.
• Ini memberikan pendapatan rutin dan sering dibandingkan dengan produk pendapatan tetap lainnya. MBS memiliki pembayaran bulanan sedangkan obligasi korporasi menawarkan pembayaran tahunan atau setengah tahunan.
• Keamanan yang didukung hipotek adalah investasi yang lebih aman daripada obligasi debenture karena jika gagal bayar, agunan dapat dijual untuk melunasi pemegang obligasi.
• MBS tidak memiliki risiko tambahan karena tidak ada pembayaran pokok sekaligus pada saat jatuh tempo karena pembayaran bulanan melibatkan bunga ditambah komponen pokok yang tersebar selama masa obligasi. Sedangkan pada obligasi lainnya terdapat high tail risk karena adanya pembayaran pokok sekaligus pada saat jatuh tempo yang meningkatkan risiko bagi pemegang obligasi.

Kekurangan

• Keamanan berbasis hipotek menawarkan hasil yang lebih rendah daripada obligasi debenture.
• Keamanan yang didukung hipotek sering disebut-sebut sebagai investasi yang aman menarik publisitas negatif karena peran mereka dalam krisis hipotek subprime 2008. Bank karena profitabilitas tinggi menjadi terlena dan memberikan pinjaman kepada orang-orang yang memiliki kelayakan kredit rendah. Ketika subprime mortgages gagal bayar, hal itu mengakibatkan hilangnya jutaan dolar uang investor dan kebangkrutan banyak bank investasi besar seperti Lehman brothers. Jadi obligasi ini sebagus asetnya dan orang-orang meminjam uang atas aset tersebut.
• Pemegang obligasi menghadapi risiko pembayaran di muka jika terjadi penurunan suku bunga di pasar. Selain itu, uang yang diterima oleh mereka harus diinvestasikan dengan tingkat bunga yang lebih rendah yang mengurangi keuntungan mereka.

Kesimpulan

Obligasi hipotek sebagai kelas aset menawarkan diversifikasi dan menawarkan investor dengan hasil yang lebih tinggi daripada treasury dan risiko yang lebih rendah daripada obligasi debenture. Selain itu, mereka memberikan uang kepada bank investasi untuk membeli lebih banyak hipotek dan bank untuk meminjamkan lebih banyak uang yang membantu menjaga suku bunga hipotek tetap kompetitif dan pasar likuid.