Apa itu Hutang?
Hasil hutang adalah ukuran risiko bagi pemberi pinjaman hipotek dan mengukur seberapa banyak pemberi pinjaman dapat memperoleh kembali dana mereka dalam kasus default dari pemiliknya. Rasio mengevaluasi persentase pengembalian yang dapat diterima pemberi pinjaman jika pemilik gagal membayar pinjaman, dan pemberi pinjaman memutuskan untuk membuang properti yang digadaikan.
Rasio ini populer saat mengevaluasi real estat tetapi dapat digunakan untuk menilai hasil dari setiap proyek atau aset yang menghasilkan pendapatan. Ini menghargai leverage dan risiko pada saat yang sama, dan dapat digunakan selama masa pinjaman sambil tetap konsisten.
Ini adalah metrik mandiri yang tidak menggunakan suku bunga, jadwal amortisasi pinjaman, LTV, atau variabel lainnya.
Rumus Hasil Hutang
Rumus hasil hutang adalah:
Contoh Hasil Hutang
Mari kita analisis dengan bantuan contoh hasil hutang di bawah ini:
Andy menjalankan toko Mainan yang sukses dan membutuhkan jumlah pinjaman berdasarkan jumlah yang dihasilkan oleh bisnis tersebut. Saat ini, toko tersebut menghasilkan $ 500.000 per tahun, dan persyaratan pinjaman adalah $ 2.550.000. Jadi,
Rumus Hasil Hutang = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Semakin rendah hasilnya, semakin besar risiko yang dirasakan dari pinjaman yang diusulkan. Karena alasan ini; pemberi pinjaman menuntut hasil hutang yang lebih tinggi dari properti yang lebih berisiko. Tidak ada patokan tetap, tetapi hasil ideal 10% diterima secara umum.
Perhitungan Hasil Hutang vs. LTV (Pinjaman terhadap Nilai)
Rasio Cakupan Layanan Hutang dan rasio LTV adalah metode tradisional yang digunakan dalam penjaminan pinjaman real estat komersial. Namun, mereka tunduk pada manipulasi.
LTV adalah jumlah total pinjaman dibagi dengan Nilai yang dinilai dari sebuah properti (Perkiraan nilai pasar yang diberikan oleh para profesional). Nilai pasar ini merupakan perkiraan dan dapat berubah-ubah, terutama setelah krisis keuangan 2008. Ini mungkin bukan ukuran yang paling akurat selama situasi yang tidak stabil. Mari kita amati perbandingan MV (nilai pasar) dan DY di bawah ini:
Ini juga dapat dilihat untuk menilai proposal Pinjaman dan kelayakannya. Dalam contoh di atas, hasil adalah 6,25% atau akan berubah sesuai salah satu komponen, yaitu NOI atau jumlah Pinjaman. Tabel di atas menunjukkan rasio LTV berubah dengan perubahan estimasi Nilai Pasar (MV).
Perhitungan Hasil Hutang vs. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
DSCR adalah Pendapatan Operasional Bersih dibagi dengan pembayaran hutang tahunan, yaitu jumlah uang yang dibutuhkan selama periode waktu untuk pembayaran hutang. Misalnya, jika jumlah pinjaman yang diperlukan tidak mencapai 1,10 kali DSCR yang diharapkan, amortisasi selama 25 tahun dapat membantu. Hal ini meningkatkan risiko pinjaman melalui tidak tercermin dalam DSCR atau LTV. Mari kita pertimbangkan tabel di bawah ini untuk membandingkan DY dan DSCR:
Karena imbal hasil tidak terpengaruh oleh kerangka waktu amortisasi, ini dapat memberikan ukuran risiko yang obyektif dengan satu metrik.
- Dalam hal ini, imbal hasil adalah 6,25%, tetapi jika kebijakan internal mewajibkan imbal hasil minimal 9%, pinjaman ini tidak akan disetujui.
- Dapat dilihat bahwa periode amortisasi berdampak pada apakah persyaratan DSCR dapat dipenuhi. Jika polis mensyaratkan DSCR 1,1 kali, hanya pinjaman jangka waktu amortisasi 25 tahun yang akan memenuhi persyaratan.
- Namun, apakah waktu yang lama itu layak atau tidak tergantung pada manajemen dan fleksibilitas kebijakan internal untuk memutuskan.
Kesimpulan
Perhitungan Debt Yield tidak dapat dimanipulasi dengan mengubah persyaratan pinjaman agar pinjaman yang diusulkan lebih dapat diterima.
Opsi seperti Penjaminan Emisi dan Penataan pinjaman jauh lebih dalam daripada rasio tunggal; ada faktor lain yang tidak dipertimbangkan oleh hasil ini seperti:
- Kondisi Permintaan & Penawaran
- Kekuatan Penjamin
- Kondisi Properti
- Posisi keuangan penyewa dll;
Dengan demikian, semua aspek, termasuk faktor makroekonomi, harus diperhatikan dalam memanfaatkan rasio ini.
Hal ini menjadi sangat penting untuk menyalurkan pemberi pinjaman yang mengamankan pinjaman pendapatan tetap dan juga pemberi pinjaman perusahaan asuransi jiwa. Ini menghilangkan subjektivitas dan memandu panduan pemberi pinjaman di pasar yang meningkat.
