Apa itu Loan to Value Ratio?

Loan To Value Ratio adalah rasio jumlah pinjaman sehubungan dengan total nilai aset tertentu dan paling sering digunakan oleh bank atau pemberi pinjaman untuk menentukan jumlah pinjaman yang sudah diberikan pada aset tertentu atau margin yang akan diberikan. dipertahankan sebelum mengeluarkan uang untuk melindungi dari fleksibilitas nilai.

Mari kita ambil contoh sederhana. Katakanlah Anda ingin membeli rumah. Dan Anda ingin mengambil bantuan bank untuk mengambil pinjaman dalam jumlah tertentu. Mengapa? Karena saat ini, Anda tidak memiliki banyak uang untuk membeli rumah sendiri. Jadi Anda pergi ke bank, memahami LTV mereka dan memutuskan untuk membeli rumah.

Jika kita menambahkan beberapa angka, akan mudah bagi kita untuk mengerti. Misalkan Anda ingin membeli rumah senilai US $ 200.000 (nilai yang dinilai dari rumah tersebut di pasar). Bank memberi tahu Anda bahwa mereka hanya dapat memberi Anda 80% dari jumlah tersebut. Dan sisanya harus Anda berikan dari kantong Anda sendiri.

Jadi ini, 80% adalah Rasio Pinjaman terhadap Nilai. Dalam kasus ini, bank membayar Anda pinjaman hipotek sebesar US $ 160.000 dan Anda harus membayar US $ 40.000 dari kantong Anda sendiri untuk membeli rumah.

Rumus

Rumus Rasio Pinjaman terhadap Nilai = Jumlah Hipotek / Nilai Penilaian Properti

Ini adalah salah satu alat penilaian risiko terpenting di lembaga keuangan. Dan sebelum meminjamkan uang kepada peminjam, pemberi pinjaman memeriksa sebelum menyetujui hipotek.

Biasanya, nilai penilaian properti adalah harga jual. Tapi tetap saja, pemberi pinjaman atau bank akan mengirimkan tim penilai mereka untuk menilai properti tersebut. Dan kemudian mereka akan memutuskan untuk meminjamkan jumlah tersebut (jumlah hipotek).

Di AS, sebagian besar kasus telah melaporkan Loan to Value Ratio (LTV) kurang dari 80%. Tapi LTV bisa lebih dari itu dan dalam hal ini, suku bunga bisa lebih tinggi.

Satu hal yang perlu kita pahami tentang LTV adalah - semakin tinggi rasionya, semakin tinggi risikonya. Jadi, jika pemberi pinjaman memberi Anda LTV yang lebih tinggi; itu berarti memiliki lebih banyak risiko yang melekat di dalamnya. Dan itulah alasan suku bunga juga akan lebih tinggi.

Dan peminjam juga sangat menderita karena LTV yang tinggi meskipun tampaknya peminjam mendapatkan keuntungan. Ketika LTV lebih tinggi, biaya pinjaman meningkat dan karena risiko pinjaman jauh lebih besar (karena pemberi pinjaman membayar lebih banyak), tingkat bunga jauh lebih tinggi. Misalnya, jika peminjam meminjam uang dari bank dengan Rasio Pinjaman terhadap Nilai 95% akan membayar setidaknya tingkat bunga 1% lebih tinggi daripada peminjam yang telah mengambil pinjaman dengan LTV 75%.

Juga, periksa Rasio DSCR

Penafsiran

Sekarang Anda mungkin bertanya-tanya mengapa LTV itu penting dan bagaimana seharusnya kita melihat LTV dalam kaitannya dengan pinjaman dan pinjaman.

Inilah bagaimana LTV memengaruhi pinjaman -

LTV mengambil peran penting dalam mengamankan hipotek atau pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit.
Ini juga berdampak pada peminjam secara drastis. Peminjam pada awalnya mungkin tampak menikmati karena persentase pembayarannya berkurang. Tetapi jika kita mempertimbangkan efek jangka panjangnya, LTV yang besar dan lebih tinggi memaksa peminjam untuk membayar lebih banyak kepada pemberi pinjaman selama periode waktu tertentu.
Sekarang katakanlah sebagai peminjam, Anda menerima Loan to Ratio yang lebih tinggi. Lalu apa yang akan terjadi? Jika rasio hipotek pertama lebih dari 80% maka pemberi pinjaman membutuhkan asuransi hipotek swasta (PMI). Dalam kasus seperti ini, peminjam memiliki opsi. Pertama-tama, mereka dapat berbicara dengan pemberi pinjaman dan menyetujui rasio pinjaman terhadap nilai 80% dan jika itu tidak mencukupi, peminjam dapat mencari pembiayaan sekunder untuk sisa jumlah yang diperlukan.
Sekarang Anda perlu berpikir bahwa apa yang akan memberi Anda lebih banyak manfaat? Jika Anda menggunakan hipotek pertama dan mencapai rasio pinjaman terhadap nilai 78%, asuransi hipotek pribadi (PMI) akan sepenuhnya dihilangkan. Tetapi dalam kasus itu, hak gadai kedua, yang bunganya jauh lebih besar daripada hipotek pertama harus dilunasi.
Hal ini membawa kita pada konsep lain yang merupakan perpanjangan dari loan to value ratio (LTV) dan yang dikombinasikan loan to value to a ratio (CLTV). CLTV membantu peminjam untuk menjaga LTV tetap rendah sehingga mereka tidak perlu membayar PMI sama sekali.

Contoh LTV

Contoh 1

Yuk simak informasinya di bawah ini -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Jumlah Hipotek	300.000	250.000
Penilaian Nilai Properti	400.000	350.000

Nah dengan mengikuti rumus sederhana, kita akan menghitung loan to value ratio (LTV).

LTV = Jumlah Hipotek / Nilai Nilai Properti

Untuk Bank A, LTV adalah = (300.000 / 400.000) = 75%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Lantas apa kesimpulannya setelah menghitung LTV kedua bank tersebut? Inilah kesimpulannya -

Pertama, Bank B memiliki LTV yang lebih rendah. Itu berarti risiko yang melekat pada jumlah pinjaman akan lebih rendah dan dengan demikian, tingkat suku bunga juga akan lebih rendah. Ini akan membantu peminjam. Namun dalam kasus Bank A, LTV-nya sedikit lebih tinggi. Tetapi karena tidak mencapai lebih dari 80%, peminjam tidak perlu memberikan asuransi hipotek pribadi.

Sekarang, mari kita lihat beberapa contoh dengan variabel berbeda.

Contoh # 2

Yuk simak informasinya di bawah ini -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400.000	350.000
Uang muka	80.000	70.000
Penilaian Nilai Properti	400.000	350.000

Dalam contoh ini, kami belum diberi jumlah hipotek; alih-alih kami memiliki informasi untuk uang muka. Jadi bagaimana kita Menghitung jumlah hipotek?

Begini caranya - kita perlu mengurangi uang muka dari harga pembelian.

Mari Hitung itu -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400.000	350.000
(-) Uang muka	(80,000)	(70,000)
Jumlah Hipotek	320.000	280.000

Sekarang, kita bisa menghitung rasio pinjaman terhadap nilai (LTV).

Untuk Bank A, LTV adalah = (320.000 / 400.000) = 80%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (280.000 / 350.000) = 80%.

Dalam hal ini rasio kedua bank tersebut adalah 80%. Sekarang bank harus memutuskan apakah PMI diperlukan untuk ini atau tidak. Dalam sebagian besar kasus, PMI tidak akan memerlukan LTV hingga 80%.

Contoh # 3

Sekarang, mari kita lihat beberapa hal tambahan agar kita bisa memahami nilai rasio pinjaman terhadap nilai.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400.000	350.000
Uang muka	80.000	70.000
Penilaian Nilai Properti	400.000	350.000

Sekarang, di sini kita memiliki harga beli dan nilai taksiran sebuah properti. Dalam hal ini, apa yang akan kita perhitungkan saat menghitung rasio pinjaman terhadap nilai?

Ini kesepakatannya. Kita perlu memperhitungkan mana yang lebih rendah dari harga beli atau nilai penilaian sebuah properti.

Mari menghitung.

Pertama, kami akan Menghitung jumlah pinjaman (jumlah hipotek).

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400.000	350.000
(-) Uang muka	(80,000)	(70,000)
Jumlah Hipotek	320.000	280.000

Sekarang, kami akan memastikan LTV.

Mari kita tuliskan rumus untuk memperjelas hal tertentu.

Rumus LTV = Jumlah Hipotek / Penurunan Harga Pembelian atau Nilai taksiran sebuah properti.

Dalam hal ini, harga beli dan nilai taksiran sebuah properti adalah sama. Jadi kami akan mengambil nilai yang sama.

Untuk Bank A, LTV adalah = (320.000 / 400.000) = 80%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (280.000 / 350.000) = 80%.

Contoh # 4

Sekarang, mari kita lakukan contoh lain dengan nilai penilaian properti dan harga beli yang berbeda.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	360.000	330.000
Uang muka	80.000	70.000
Penilaian Nilai Properti	400.000	350.000

Ini adalah contoh yang berbeda karena Anda dapat melihat perbedaan antara nilai taksiran sebuah properti dan harga beli.

Pertama, mari kita hitung jumlah hipotek.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	360.000	330.000
(-) Uang muka	(80,000)	(70,000)
Jumlah Hipotek	280.000	260.000

Untuk mendapatkan jumlah hipotek, kami akan selalu memotong uang muka dari harga pembelian, bukan nilai penilaian sebuah properti.

Sekarang, karena harga beli lebih rendah dari nilai taksiran sebuah properti, kami akan mempertimbangkan harga beli saat menghitung rasio pinjaman terhadap nilai.

Mari kita lihat -

Untuk Bank A, LTV adalah = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

Dalam hal ini, kita dapat melihat bahwa LTV Bank B sedikit lebih banyak daripada Bank A.

Contoh # 5 (LTV Gabungan)

Sekarang ada kasus di mana satu orang mengambil dua pinjaman untuk mengurangi LTV sehingga dia perlu mengeluarkan biaya yang lebih rendah. Dalam hal ini, kita perlu Menghitung LTV Gabungan.

Mari kita lihat contohnya.

Dalam US $	Bank A
Pinjaman 1	200.000
Pinjaman 2	50.000
Penilaian Nilai Properti	400.000

LTV gabungan memiliki rumus sederhana. Ini dia -

CLTV = Pinjaman 1 + Pinjaman 2 / Nilai Total Properti

Mari kita hitung LTV Gabungan untuk Bank A sekarang -

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Sekarang LTV ini jauh lebih rendah. Biasanya, jika peminjam memiliki skor kredit yang baik, maka bank mengizinkan LTV lebih dari 80%. Dan jika peminjam tidak memiliki nilai kredit yang baik, biasanya pemberi pinjaman tidak melebihi 80%.

Loan to Value Ratio Contoh Kredit Mobil Bekas & Kredit Mobil Baru

Pada bagian ini, kita akan melihat LTV dari dua industri yang hampir serupa. Kami mengambil contoh dari dua industri yang hampir serupa sehingga kami dapat memahami nilai rasio pinjaman terhadap nilai dan betapa berbedanya keduanya secara drastis.

Pertama, mari kita lihat contoh kredit mobil bekas -

Dari grafik di atas, terlihat jelas bahwa rasio LTV industri ini terlalu tinggi. Bahkan menyentuh 99% dalam beberapa kasus. Dari pengamatan kami menemukan bahwa loan to value ratio selalu di atas 90%.

Mari kita lihat industri pinjaman mobil baru di AS.

Pada grafik di atas, terlihat bahwa rasio LTV kredit mobil baru hampir 10% lebih rendah dari LTV mobil bekas. Dan untuk kredit mobil baru rasio loan to value berada pada kisaran 80-90%.

Sekarang pertanyaannya adalah mengapa demikian? Mengapa rasio pinjaman terhadap nilai untuk kredit mobil bekas lebih tinggi daripada rasio pinjaman terhadap nilai untuk kredit mobil baru? Mungkin ada dua alasan khusus untuk itu -

Pertama, mungkin kelayakan kredit pemilik mobil bekas lebih diragukan dibanding pengguna mobil baru. Jadi, risikonya lebih tinggi dan itulah alasan LTV lebih banyak dalam kasus kredit mobil bekas.
Kedua, karena pembeli mobil baru akan membayar lebih banyak (karena harga mobil baru akan lebih mahal daripada mobil bekas), mereka lebih dapat dipercaya dalam hal pembayaran EMI.

Batasan

LTV sangat berguna dalam hal meminjamkan uang kepada peminjam. Tetapi ada beberapa hal yang perlu Anda ingat. Ini berlaku jika LTV tinggi.

Suku bunga akan jauh lebih tinggi yang akan meningkatkan jumlah total yang harus dibayarkan dalam jangka panjang.
Anda perlu membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) jika LTV lebih dari 80%. Dalam hal ini, Anda dapat menggunakan hak gadai kedua (pikirkan tentang LTV gabungan).
Jika rasio pinjaman terhadap nilai Anda lebih dari 100% (yang disebut hipotek bawah air), Anda tidak akan mendapatkan keuntungan pajak.

Dalam analisis akhir

Rasio pinjaman terhadap nilai sangat berguna bagi pemberi pinjaman dan peminjam. Tetapi keduanya harus tetap di bawah 80% untuk memastikan risiko yang lebih rendah dan konsekuensi bisnis yang lebih baik.