FFO (Dana dari Operasi)

Apa itu FFO (Dana Dari Operasi)?

FFO (Dana dari Operasi) biasanya mengacu pada arus kas yang dihasilkan oleh Real Estate Investment Trust (REITs) dan dihitung dengan mengurangi pendapatan Bunga dan keuntungan dari penjualan aset dari pendapatan bersih selama periode tersebut dan menambahkan beban Bunga, Depresiasi, dan Kerugian penjualan aset itu.

FFO digunakan untuk mengukur arus kas dari operasi dan dengan demikian mirip dengan 'Arus Kas dari Operasi.' Namun, ini umumnya digunakan untuk mengacu pada arus kas yang dihasilkan oleh 'Real Estate Investment Trust' (REIT).

  • Untuk perusahaan real estat, FFO digunakan sebagai tolok ukur kinerja karena nilai real estat terbukti berfluktuasi dengan kondisi makroekonomi, dan menggunakan contoh akuntansi biaya untuk menghitung kondisi keuangan biasanya tidak berfungsi sebagai pengukuran kinerja yang akurat.
  • Ini termasuk dana yang dihasilkan dari operasi bisnis, tidak termasuk arus kas terkait pendanaan, seperti pendapatan bunga atau beban bunga. Ini tidak termasuk depresiasi atau amortisasi aset tetap atau keuntungan atau kerugian dari disposisi aset juga.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs) adalah bisnis yang terutama beroperasi dengan pendapatan yang dihasilkan dari transaksi real estat. Perusahaan REIT tersebut terlibat dalam real estat komersial. Ini termasuk penjualan, leasing, dan pembiayaan kantor dan gedung, gudang, rumah sakit, pusat perbelanjaan, hotel, dll. Perusahaan semacam itu biasanya menggunakan FFO.

Dana Dari Formula Operasi

Semua faktor yang digunakan untuk menghitung Dana dari operasi dapat ditemukan di laporan laba rugi perusahaan. Faktor-faktor ini termasuk laba bersih, depresiasi, amortisasi, dan keuntungan dari penjualan properti dan pos luar biasa.

Formula FFO = Pendapatan Bersih + Depresiasi dan Amortisasi Aset Real Estat - Keuntungan (kerugian) dari Penjualan Aset + Kerugian (Keuntungan) dari Restrukturisasi Hutang atau Item Luar Biasa

Perhitungan FFO (Studi Kasus Washington REIT)

Langkah 1 - Identifikasi Pendapatan Bersih dari Laporan Laba Rugi

Kami mencatat dari atas bahwa laba bersih Washington REIT untuk tahun 2000 adalah $ 45.139. Demikian juga, laba bersih untuk 1999 dan 1998 masing-masing adalah $ 44.301 dan $ 41.064.

(harap dicatat jumlahnya dalam ribuan)

Langkah 2 - Identifikasi Penyusutan dan Amortisasi Aset Real Estat

Ini adalah bagian dari Laporan Laba Rugi.

  • Penyusutan dan Amortisasi (2000) = $ 22.723
  • Penyusutan dan Amortisasi (1999) = $ 19.590
  • Penyusutan dan Amortisasi (1998) = $ 15.339

Langkah 3 - Identifikasi Keuntungan (Kerugian) dari Penjualan Aset

Angka ini juga merupakan bagian dari laporan laba rugi.

  • Keuntungan Penjualan Aset (2000) = $ 3.567
  • Keuntungan Penjualan Aset (1999) = $ 7.909
  • Keuntungan Penjualan Aset (1998) = $ 6.764

Langkah 4 - Identifikasi Keuntungan (Kerugian) dari Item Restrukturisasi atau Item Luar Biasa

  • Tidak ada keuntungan (kerugian) atas biaya restrukturisasi atau pos luar biasa dalam tiga tahun tersebut.

Langkah 5 - Terapkan Formula

Formula FFO = Pendapatan Bersih + Depresiasi dan Amortisasi Aset Real Estat - Keuntungan (kerugian) dari Penjualan Aset + Kerugian (Keuntungan) dari Restrukturisasi Hutang atau Item Luar Biasa

  • FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
  • FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
  • FFO (1998) = $ 41.064 + $ 15.339 - $ 6.764 = $ 49.699

FFO yang disesuaikan

Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) dihitung setelah melakukan penyesuaian laba bersih, dimaksudkan untuk mengkompensasi metode akuntansi. Metode akuntansi ini mungkin mendistorsi kinerja sebenarnya dari trust investasi real estat. Penghitungan untuk AFFO mengurangi dari FFO setiap pengeluaran berulang yang telah dikapitalisasi, seperti proyek untuk perbaikan gedung.

Prinsip Akuntansi yang Diterima Secara Umum (GAAP) mensyaratkan untuk mendepresiasi properti investasi dari waktu ke waktu. Namun, real estat mengapresiasi seiring waktu. Untuk alasan ini, biaya penyusutan yang disyaratkan, yang dibebankan sesuai GAAP, cenderung membuat laba bersih tampak rendah secara artifisial.

FFO juga menyesuaikan untuk item yang tidak berulang karena tidak terjadi dalam skenario bisnis biasa. Misalnya, keuntungan (atau kerugian) dari penjualan properti yang akan dipindahkan / ditambahkan sebagaimana mestinya, karena properti tersebut tidak bersifat operasi bisnis reguler, dan oleh karena itu tidak berkontribusi pada kapasitas pembayaran dividen yang sedang berlangsung dari REIT. Beberapa analis lebih lanjut mempertimbangkan kenaikan sewa dan Capex tertentu untuk menghitung Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO).

FFO per saham digunakan sebagai metrik yang diteliti dengan cermat untuk mengukur profitabilitas REIT per unit kepemilikan pemegang saham. Dana Dari Operasi selanjutnya digunakan sebagai kelipatan penilaian umum serta kelipatan P / E. Jadi, ini juga merupakan pendorong utama harga saham.

Mengapa FFO Penting untuk Real Estat?

  • Sementara investor ekuitas mementingkan metrik seperti laba per saham EPS atau rasio harga-pendapatan (P / E) saat menganalisis saham, investor REIT memutuskan berdasarkan FFO.
  • Sebelum berinvestasi di REIT, pastikan harga, keputusan tidak hanya didasarkan pada FFO atau AFFO karena investasi yang terlihat bagus di permukaan mungkin tidak berubah menjadi keputusan yang baik di masa depan karena harga dapat turun karena juga. banyak investor yang membelinya.
  • Laba per saham (EPS) untuk DIRE, jika dibandingkan dengan saham konvensional, secara alami akan rendah atau bahkan negatif. Dengan demikian, price-to-earnings (P / E ratio) dari REIT bukanlah kelipatan yang menguntungkan sementara mengambil keputusan investasi harus dianggap sebagai metrik kedua yang jauh saat mengevaluasinya.

Perbedaan Antara CFO dan FFO

  • Arus kas, seperti namanya, menghitung jumlah total kas dan setara kas yang dihasilkan dari operasi bisnis. Namun, FFO adalah ukuran yang lebih penting dalam hal bisnis real estat karena tindakan ini mengkompensasi satu komponen penting, yaitu depresiasi.
  • Untuk bisnis real estate, nilai properti selalu meningkat dari waktu ke waktu; jadi, ini sama sekali bukan biaya. Sesuai IRS, ketika bisnis memiliki aset jangka panjang seperti peralatan, komputer, dan bangunan, aset ini harus disusutkan untuk mencerminkan posisi keuangan saat ini.
  • Namun, jika menyangkut real estat, properti ini tidak memiliki "umur simpan" atau, dengan kata lain, tidak akan pernah terdepresiasi ke nilai minimal selama periode tersebut. Sebaliknya, aset-aset ini akan mengalami apresiasi dan, oleh karena itu, tidak diperhitungkan sebagai beban yang akan dibebankan pada laporan laba rugi.
  • Jadi arus kas operasi dan FFO adalah metrik yang serupa. Namun, mereka tidak persis sama. Arus kas bisa menjadi cara yang bagus untuk mengevaluasi kesejahteraan finansial suatu bisnis, tetapi ketika menyangkut industri real estat, metriknya berbeda dari skenario bisnis biasa.
  • Untuk tujuan menilai apakah REIT menghasilkan cukup untuk menutupi dividennya, FFO adalah cara yang tepat. Ini membantu dalam mendapatkan gambaran yang lebih baik daripada CFO biasa.

Kesimpulan

Dengan demikian dana dari konsep operasi diperlukan untuk analisis REIT karena ketika nilai aset yang mendasari meningkat, maka penyusutan tidak boleh diperhitungkan dalam hasil operasi. Hal ini dianggap sebagai indikator yang lebih baik dari hasil keuangan bisnis daripada laba bersih, namun, karena kecurangan akuntansi dapat mempengaruhi berbagai aspek laporan keuangan, lebih baik selalu mengandalkan campuran pengukuran, daripada satu ukuran saat membuat keputusan investasi.

Meskipun FFO secara luas dipertimbangkan untuk menentukan profitabilitas REIT; sering rentan terhadap perubahan akuntansi, penyajian kembali, dan manipulasi. Harap pertimbangkan dua atau tiga metrik dan faktor bisnis lainnya sebelum membuat keputusan investasi.